Louer abordable en 2022 : le dispositif Cosse d'investissement locatif
Dernière mise à jour : 18 avr.
Nouvelle réforme du dispositif « Louer abordable » : transformation de l’abattement sur les loyers en réduction d’impôt !
Au 1er janvier 2022, une nouvelle réforme plus avantageuse du dispositif fiscal intitulé « Louer abordable », également appelé « Cosse Ancien », annoncée par la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, entrera en vigueur dans le territoire français. La réforme permettra au propriétaire de gagner plus en louant moins cher.
Que permet le dispositif « Louer abordable » ?
Créé en 2016, le dispositif « Louer abordable » permettait aux propriétaires de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie de loyers plafonnés. Le but étant de réduire le nombre de logements vacants. Ainsi, une convention d’engagement de location de 6 ans minimum et 9 ans en cas de travaux était établie avec l’ANAH.
Le taux de la déduction fiscale était compris entre 15 % et 85 % selon la localisation du logement (zone Abis, A, B1, B2, C) et les efforts consentis sur le loyer (location en secteur intermédiaire, social ou très social).
Cependant, le dispositif n’a pas séduit l’ensemble des propriétaires notamment ceux ayant des logements dans les zones les plus tendues étant donné que le plafonnement du loyer était trop bas. Alors qu’il était à l’inverse très avantageux dans certaines zones détendues.
En quoi la nouvelle réforme est avantageuse par rapport à la précédente ?
L’abattement fiscal sur les loyers sera transformé en réduction d'impôt.
Grâce à la nouvelle réforme, tous les propriétaires pourront réduire leurs impôts dans les mêmes proportions quels que soient les revenus du ménage, alors que la déduction fiscale actuelle dépend de leur taux d’imposition (plus vous avez de revenus, plus votre taux d’imposition est haut et plus l’avantage fiscal est important).
D’autre part, le plafonnement ne sera plus basé sur le système de zones mais plutôt sur des loyers réels observés dans la commune.
Selon Emmanuelle Wargon, les bailleurs gagneront ainsi au minimum 0,5 mois de loyer, et jusqu’à « 2 à 2,5 mois dans les cas les plus sociaux
Quel sera le montant de la réduction d’impôt ?
Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce dispositif ?
Le dispositif "Louer abordable" exige 8 conditions :
1. Les bailleurs devront respecter des plafonds de ressources des locataires et signer une convention avec l’ANAH.
2. Comme aujourd’hui, le propriétaire ne pourra pas louer en Cosse à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant. Si le logement appartient à une SCI, la location ne pourra pas non plus être consentie à ses associés ou à leurs proches.
3. Le logement devra respecter un certain niveau de performance énergétique, qui sera fixé prochainement par arrêté ministériel.
4. Le non-respect de l’engagement de location ou la cession du logement (ou des titres de la SCI propriétaire) pendant la période couverte par la convention Anah entraînera la remise en cause des réductions d’impôt déjà obtenues.
5. Le logement ne devra pas être meublé.
6. Il faudra que le logement soit la résidence principale du locataire.
7. Le logement pourra être neuf ou ancien, fonctionnel ou non.
8. Le loyer devra respecter un plafond fixe.
Un exemple concret…
À Issy-les-Moulineaux dans le département des Hauts-de-Seine, pour un 2 pièces de 40 m² loué au prix du marché 940 € par mois, une location très sociale décote le loyer de 45 %, soit 517 € mensuels. Le propriétaire, imposé à 30 % de taux marginal d’imposition, bénéficie d’une réduction d’impôts de 65 % du loyer. En conséquence, ses revenus locatifs annuels s’élèvent à 7.300 € après impôts, contre 4.300 € avec la version 2021 du dispositif et 6.000 € avec les valeurs du marché.
Analyse effectuée par notre conseillère spécialisée dans la location de logement aux associations.
